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Tipps & FAQs – Immobilienkauf und Schenkung von Liegenschaften
Der Erwerb einer Liegenschaft, Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses ist für viele Personen das in ihrem Leben wichtigste und auch größte Geschäft, das gut durchdacht, geplant und überlegt werden muss.
Immobilien sind aber auch eine beliebte Anlageform, beispielsweise kann eine Vorsorgewohnung erworben oder in ein Zinshaus investiert werden.
Planung
Bereits im Planungsstadium ist der Überblick zu bewahren und es empfiehlt sich eine rechtzeitige Auseinandersetzung mit folgenden Fragen:
- Brauche ich einen Rechtsanwalt, Treuhänder oder Notar?
- Wie und mit welchem Stichtag kann der vorliegende Wohnsitz verlassen bzw. ein Mietvertrag gekündigt werden? Welche Kündigungsmöglichkeiten und Kündigungsfristen wurden vereinbart?
- Findet sich rechtzeitig ein Käufer für die Immobilie?
- Kann die Immobilie verkauft werden und diese bis zur Übergabe der neuen Immobilie weiter genutzt werden?
- Können Übergangsfristen und/oder Benutzungsvereinbarungen getroffen werden?
- Wie erfolgt die Sicherstellung des Kaufpreises?
- Wird eine Zwischenfinanzierung benötigt?
Wirtschaftlichkeit / Kosten sparen
Wurde bereits eine Immobilie (Liegenschaft, Eigentumswohnung, Einfamilienhaus, Reihenhaus, Bauträgerobjekt oder Vorsorgewohnung) ins Auge gefasst oder befindet man sich noch auf der Suche, so raten wir die weitere Vorgehensweise möglichst effizient und zielgerichtet zu gestalten. Dadurch können einerseits Kosten gespart, andererseits wertvolle Informationen erlangt werden, die Einfluss auf die Wirtschaftlichkeit der Immobilie haben, aber auch einen entscheidenden Wettbewerbsvorteil gegenüber Mitbewerbern verschaffen können, etwa:
- Ist die Liegenschaft belastet (bspw. mit Pfandrechten, Dienstbarkeiten oder Reallasten)?
- Sind im Grundbuch Veräußerungsverbote oder Vorkaufsrechte eingetragen, die den Erwerb der Liegenschaft erschweren?
- Ist die Zustimmung von Dritten (Körperschaften) erforderlich?
Wir unterstützen bei der Einholung dieser Informationen und prüfen die rechtliche und wirtschaftliche Umsetzung Ihres Projekts.
Ablauf / Sichere Abwicklung
Spätestens wenn die Wunschimmobilie gefunden und mit dem Verkäufer über den Kaufpreis Einigung erzielt wurde, sollte die Unterstützung eines Rechtsanwalts in Anspruch genommen werden. Für einen rechtssicheren Liegenschaftserwerb sind folgende Schritte erforderlich:
- Erstellung oder Prüfung des Liegenschaftskaufvertrages
- Übernahme der Treuhandschaft bzw. elektronisch gesicherte Treuhandabwicklung
- Eintragung der neuen Eigentumsverhältnisse im Grundbuch (Dauer je nach Grundbuchsgericht unterschiedlich, etwa zwischen 2 bis 4 Wochen)
- Auszahlung des treuhändig erlegten Kaufpreises an den Verkäufer gemäß Treuhandbedingungen
Aus den beschriebenen Gründen ist jedenfalls anwaltliche Unterstützung geboten.
Nebenkosten (Stand 01.01.2020)
Zu beachten ist aber, dass neben den Kosten für die Erstellung eines Liegenschaftskaufvertrages und der Übernahme der Treuhandschaft weitere Nebenkosten anfallen, wobei darüber vor Unterfertigung des Kaufvertrages transparent aufzuklären ist.
Folgende Nebenkosten fallen in der Regel beim Kauf / Verkauf einer Immobilie an:
- Gerichtliche Eintragungsgebühr: 1,1% vom Kaufpreis / in bestimmten Fällen vom 3-fachen Einheitswert (Erwerbsvorgänge innerhalb der Familie; siehe unten)
- Grunderwerbssteuer: 3,5% vom Wert der Gegenleistung („Kaufpreis“), mindestens vom Grundstückswert.
- Bei Eintragung einer Höchstbetragshypothek / Pfandrecht im Grundbuch: 1,2% vom Nennbetrag der Forderung
Gegebenenfalls ist beim Verkauf eine Immobilienertragssteuer (vom Verkäufer) zu bezahlen, wobei Befreiungstatbestände (zB. Hauptwohnsitzbefreiung) zur Anwendung kommen können.
Nebenkosten: Verkauf / Kauf / Schenkung innerhalb der Familie (Stand 01.01.2020)
Die Grunderwerbssteuer kann in bestimmten Fällen reduziert anfallen: So beträgt beim unentgeltlichen Erwerb von Grundstücken (beispielsweise Schenkungen) sowie bei Erwerb durch Ehegatten oder eingetragenen Partnern, Lebensgefährten, Verwandten oder Verschwägerten in gerader Linie, Stief-, Wahl- oder Pflegekind, Geschwister, Nichten oder Neffen die Grunderwerbssteuer
| für die ersten € 250.000,00 | 0,5% |
| für die nächsten € 150.000,00 | 2,0% |
| und darüber hinaus | 3,5% |
Bei Erwerben von land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken durch die angeführten Personen, kann sogar eine Ausnahme von der Grunderwerbsteuer greifen, jedoch nur bis zu einem Wert von € 365.000,00 und auch nur als Freibetrag.
Nebenkosten sollten daher bei der Planung jedenfalls berücksichtigt und in die Kalkulation mitaufgenommen werden, da diese Kosten je nach Höhe des Kaufpreises der Immobilie beträchtlich sein können. Unter Umständen kann durch rechtliche Beratung und Durchsetzung auch ein großer Teil erspart werden.
In bestimmten Konstellationen kann auch die gerichtliche Eintragungsgebühr erspart bleiben:
Vermeidung von Gebühren
Wann ist die Eintragungsgebühr nicht zu leisten?
Wenn beabsichtigt wird, die erworbene Liegenschaft oder das erworbene Grundstück sofort oder binnen kurzer Zeit weiter zu veräußern, so kann die gerichtliche Eintragungsgebühr entfallen: Die Eintragungsgebühr ist nämlich dann nicht zu leisten, wenn das erworbene Eigentum nicht in das Grundbuch eingetragen wird. Eine Grundbuchseintragung ist an sich bei einer beabsichtigten sofortigen Weiterveräußerung nicht zwingend notwendig, wenn auch aus Gründen der Rechtssicherheit dringend empfohlen. Das Unterbleiben einer Eintragung kann verschiedene Gründe haben.
- Jemand erwirbt eine Genossenschaftswohnung oder wird Eigentümer eines Grundstücks im Rahmen einer Schenkung/Erbschaft, will die Wohnung bzw das Grundstück aber sofort weiterveräußern. Zur möglichen Befreiung von der Immobilienertragssteuer bei Verkauf einer Genossenschaftswohnung siehe hier.
- In solchen Fällen ist die Grunderwerbssteuer jedoch nicht die gerichtliche Eintragungsgebühr zu bezahlen. Der nachfolgende Käufer wird sodann mittels der sogenannten „Sprungeintragung“ im Grundbuch als Eigentümer eingetragen, wofür jedenfalls aber ein beglaubigter Kaufvertrag erforderlich ist.
- Da Eigentum an einer Liegenschaft nicht schon dadurch erlangt wird, indem der Käufer den Kaufvertrag unterfertigt, die Liegenschaft faktisch übernimmt und den Kaufpreis bezahlt, besteht vor der Sprungeintragung ein Schwebezustand, da bücherliches Eigentum grundsätzlich erst mit Einverleibung des Eigentumsrechts im Grundbuch erworben wird. Nur in bestimmten Fällen ist das Intabulationsprinzip durchbrochen und kann bereits vor Eintragung Eigentum erworben werden (bspw bei der Erbschaft).
- Durch die Anmerkung der Rangordnung zur Sicherung des bücherlichen Ranges für eine beabsichtigte Veräußerung kann weitestgehend dennoch Sicherstellung erlangt werden.
Superädifikat: Vermeidung von Gebühren
Wird auf einer Liegenschaft ein Superädifikat neu errichtet, erwirbt der Bauführer mit der Errichtung des Superädifikats Eigentum ohne, dass dafür ein entsprechender Vertrag in der Urkundensammlung hinterlegt werden muss.
Eine Pfandrechtsbegründung am Superädifikat ist möglich und erfolgt gemäß § 451 Abs 2 ABGB durch Hinterlegung einer beglaubigten Pfandbestellungsurkunde (es fällt dabei die gerichtliche Eintragungsgebühr in Höhe von 1,2% des Pfandrechts an). Die Rsp lässt die Verpfändung bereits eines Superädifikatsrohbaus zu, wobei die Fertigstellung des Rohbaus nachgewiesen werden muss.
Regelmäßig ist die Urkundenhinterlegung zur Pfandrechtsbegründung am Superädifikat der erste nach außen erkennbare Akt.
Um dem Superädifikat eine gewisse Publizität zu geben, ist aber die Verbücherung des Vertrags zum Zweck der Gebäudeerrichtung oder auch die Einreihung einer Urkunde über die erfolgte Errichtung des Superädifikats möglich. Diesfalls würde aber die gerichtliche Eintragungsgebühr in Höhe von 1,1% anfallen.
Um diese Gebühr zu vermeiden, kann von der Hinterlegung abgesehen werden, da der Bauführer mit der Errichtung Eigentum erwirbt. Es fallen weder Grunderwerbssteuer noch gerichtliche Eintragungsgebühr an, da der Vertrag für die Eigentumsbegründung nicht in der Urkundensammlung des zuständigen Grundbuchsgerichts hinterlegt werden muss.
Erst bei Weiterveräußerung des Superädifikats müsste der Superädifikatsvertrag bzw. der Kaufvertrag über das Superädifikat in der Urkundesammlung hinterlegt werden, sodass sowohl Grunderwerbssteuer als auch gerichtliche Eintragungsgebühr anfällt.
Gerne stehen wir für alle Fragen im Zusammenhang mit der Erstellung und Prüfung von Verträgen rund um Kauf, Schenkung, Miete, Pacht sowie Immobilien generell, aber auch für Beratung in sonstigen rechtlichen Angelegenheiten zur Verfügung!
Bauträgerprojekte
Bauträgerprojekte genießen eine Sonderrolle im Immobilienrecht. Diese ergibt sich unter anderem daraus, dass der Erwerber zB ein Haus oder eine Wohnung von einem Bauträger – dem Errichter bzw. Produzenten der Immobilie –kauft und das Haus bzw. die Wohnung erst gebaut werden muss oder es grundlegend erneuert wird. Der Käufer kennt zum Zeitpunkt der Vertragsunterfertigung in der Regel etwa nur den Plan, den Grundriss, allenfalls 3D-Ansichten (zB Webefolder) sowie Ausstattungsbeschreibungen des zu erwerbenden Hauses bzw. der Wohnung. Dies birgt einige Risiken und stellen sich dabei besondere Fragen:
- Was ist beim Erwerb / Kauf einer Immobilie von einem Bauträger zu beachten?
- Welche Absicherung gibt es gegen die Insolvenz eines Bauträgers?
- Was bedeutet Ratenplanzahlung im Bauträgervertrag?
- Welche weiteren Absicherungsmöglichkeiten gibt es?
- Welche Rolle spielt der Treuhänder beim Kauf vom Bauträger?
Rechtsanwalt Mag. Philipp Frenzl verfasste für Thomson Reuters einen Leitfaden zum Immobilienrecht („Q&A guide to corporate real estate law in Austria“). Dieser Q&A-Leitfaden gibt einen ersten allgemeinen Überblick über das Immobilienrecht und den Immobilienmarkt in Österreich und ist auf der Website von Thomson Reuters abrufbar:
https://uk.practicallaw.thomsonreuters.com/w-015-9215.
Wir unterstützen Sie gerne beim Kauf einer Immobilie von einem Bauträger oder begleiten Sie als Bauträger bei der Abwicklung von Bauträgerprojekten. Wir stehen Bauträgern und Immobilienmaklern auch hinsichtlich Kooperationsmöglichkeiten, Vertragsgestaltungen und bei der Vermeidung von Haftungsrisiken beratend zu Verfügung.
